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房地產(chǎn)公司尤其是大陸房地產(chǎn)公司

，

生意模式非常簡(jiǎn)單

：

拿地

——

蓋房銷售

——

繼續(xù)拿地

——

蓋房銷售/主動(dòng)或被動(dòng)持有

——

繼續(xù)拿地

……

近幾年這種模式又大致可分為

：

激進(jìn)派

：

超高杠桿

，

短債長(zhǎng)投

，

多元擴(kuò)張

……

以高杠桿

、

高周轉(zhuǎn)

、

高庫(kù)存

（

以高土地儲(chǔ)備為榮

）

為代表

，

先前是市場(chǎng)廣泛追捧的一種模式

，

以

“

高成長(zhǎng)

”

為特點(diǎn)

，

現(xiàn)在變成最差的一種模式

。

穩(wěn)健派

：

這一派屬于行業(yè)內(nèi)的珍稀動(dòng)物

。

代表公司盡力的熨平市場(chǎng)周期的波動(dòng)

，

以約三年為周期儲(chǔ)備開發(fā)用地

，

穩(wěn)健的資金獲取方式

，

適宜的杠桿率

，

以及前瞻性的布局

，

可以點(diǎn)名幾家

：

招保萬(wàn)金中華龍

，

嗯嗯

，

都是央企/混合企業(yè)中的龍頭大腿

，

民營(yíng)企業(yè)中碩果僅存的是龍湖

。

其他派

：

基本上以項(xiàng)目公司/多項(xiàng)目公司為主

，

部分企業(yè)在逐步退出市場(chǎng)

。

評(píng)估這派的價(jià)值

，

用香港資本市場(chǎng)npv清算估值大法比較靠譜

。

六六在9月24日隨同雪球考察團(tuán)一起考察了美的置業(yè)集團(tuán)

，

美的置業(yè)這個(gè)低調(diào)務(wù)實(shí)的富二代屬于哪一派呢

？

六六認(rèn)為歸入轉(zhuǎn)型中的穩(wěn)健派較為合適

：

務(wù)實(shí)開放的企業(yè)文化

；

穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)和杠桿率

；

以地產(chǎn)為主導(dǎo)

、

尚待成型的相關(guān)多元商業(yè)模式

。

業(yè)務(wù)模式

美的置業(yè)是美的控股旗下房地產(chǎn)上市平臺(tái)

，

與制造家電的美的集團(tuán)是兄弟公司關(guān)系

。

2004年

，

美的置業(yè)成立

，

首個(gè)項(xiàng)目是美的總部所在地順德北滘君蘭高爾夫項(xiàng)目

，

2010年之后才重點(diǎn)發(fā)力地產(chǎn)業(yè)務(wù)

，

并趕上了2015年房地產(chǎn)行業(yè)最后一波擴(kuò)張期

，

開始全國(guó)化布局

，

于2018年在香港成功上市

，

隨后在2019年躋身千億房企

，

成為前30強(qiáng)中

，

最低調(diào)的那一個(gè)

。

年報(bào)披露

：

“

本集團(tuán)堅(jiān)持地產(chǎn)開發(fā)

、

大服務(wù)

、

產(chǎn)業(yè)

、

商業(yè)四大主航道協(xié)同發(fā)展

。

”

從目前的實(shí)際財(cái)務(wù)表現(xiàn)方面

，

依然依賴于房地產(chǎn)開發(fā)即售業(yè)務(wù)

，

智能產(chǎn)業(yè)化

、

建筑工業(yè)化

、

物業(yè)服務(wù)

、

商業(yè)等尚未形成真正的規(guī)模

。

請(qǐng)看2020年分項(xiàng)收入情況

：

在交流中管理層提到

，

未來智能化業(yè)務(wù)板塊以及物業(yè)服務(wù)板塊會(huì)考慮上市

，

具體時(shí)間表尚未確定

。

而針對(duì)建筑工業(yè)化板塊

（

裝配式產(chǎn)業(yè)

）

，

目前行業(yè)整體盈利狀況不太好

，

公司旗下睿住科技是該板塊的實(shí)施主體

，

目前還是以擴(kuò)大規(guī)模以及培育市場(chǎng)為主

。

此次也考察了睿住科技在順德容桂的工廠

，

工廠規(guī)模不大

，

占地約80畝

，

目前在滿負(fù)荷生產(chǎn)

，

排產(chǎn)已經(jīng)到了明年

。

裝配式產(chǎn)業(yè)的商業(yè)模式也比較有意思

，

上游是混凝土

、

水泥

、

鋁材

、

鋼材等供應(yīng)商

，

下游是各個(gè)建筑總包甲方

。

目前裝配式住宅尚未普及

，

采用裝配式工藝的項(xiàng)目裝配率也比較低

，

目前約30%～50%

，

未來存在較大的空間

。

商業(yè)板塊方面也屬于培育之中

，

于2021年6月30日

，

美的置業(yè)累計(jì)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商業(yè)建筑面積超350萬(wàn)平方米

，

在營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)維持在行業(yè)較高水平

。

籌開商業(yè)項(xiàng)目9個(gè)

，

籌開商業(yè)體量42.1萬(wàn)平方米

，

其中位于高價(jià)值區(qū)域的佛山美的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

、

貴陽(yáng)悅?cè)粡V場(chǎng)

、

武漢悅?cè)粡V場(chǎng)將竭力打造區(qū)域新標(biāo)桿

。

土地獲取

地產(chǎn)股票投資者必備的一項(xiàng)工作是

“

數(shù)地

”

，

只不過近幾年地產(chǎn)股票投資吸引力急劇下降

，

沒有人做這份苦力活了哈哈

。

地產(chǎn)商也是如此

，

每每公布靚麗的儲(chǔ)備數(shù)字

，

甚至連框架合作中的土地也納入進(jìn)來

，

2016～2018年的市場(chǎng)真瘋狂

，

恍若隔世

……

美的置業(yè)2021年中期報(bào)告披露

：

報(bào)告期內(nèi)

，

將回款的40%用于獲取土地

，

其中90%以上的資源投放在二線及以上城市

，

新增土地儲(chǔ)備總建筑面積達(dá)318萬(wàn)平方米

。

于2021年6月30日

，

美的置業(yè)共有339個(gè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目

，

其中通過合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司參與103個(gè)項(xiàng)目

，

覆蓋全國(guó)62個(gè)城市

，

擁有土地儲(chǔ)備總建筑面積達(dá)5,277萬(wàn)平方米

。

在交流會(huì)上

，

管理層表示

，

有近2000萬(wàn)平方米的城市更新項(xiàng)目?jī)?chǔ)備

，

未來將陸續(xù)釋放

。

美的置業(yè)的城市更新項(xiàng)目

，

往往依托美的集團(tuán)的產(chǎn)業(yè)布局

，

比如在順德

、

貴陽(yáng)

、

昆明

、

徐州等地

，

也具有一定的協(xié)同效應(yīng)

。

負(fù)債水平與債務(wù)規(guī)模

負(fù)債端是美的置業(yè)的加分項(xiàng)

。

行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加大

，

現(xiàn)金為王

，

目前公司現(xiàn)金充沛

。

于2021年6月30日

，

美的置業(yè)總現(xiàn)金及銀行存款為約321億元人民幣

，

比去年年底顯著增加

。

三條紅線穩(wěn)步改善

。

于2021年6月30日

，

凈負(fù)債率為58.2%

（

2020年12月31日

：

79.2%

）

。

現(xiàn)金短債比和扣除合同負(fù)債的資產(chǎn)負(fù)債率分別為2.21和74.7%

，

管理層預(yù)計(jì)

，

最快于明年年底

，

三道紅線將為全部達(dá)標(biāo)

。

融資結(jié)構(gòu)與成本

2021年6月30日

，

美的置業(yè)總借款為人民幣571億元

，

較上年末下降約15億元

。

銀行及其他借款

、

公司債券分別約為人民幣449億元及122億元

，

不存在前融和信托融資

，

且絕大部分融資不需要大股東擔(dān)保

，

在資本市場(chǎng)的信用非常之高

。

借款成本屬于民營(yíng)企業(yè)第一梯隊(duì)

。

2021年中報(bào)披露

，

美的置業(yè)總借款成本約為14.4億元

，

較2020年同期人民幣16.2億元元減少人民幣1.8億元

。

于2021年6月30日

，

美的置業(yè)的借款總額加權(quán)平均實(shí)際利率進(jìn)一步降低至4.92%

，

新增借款加權(quán)平均實(shí)際利率為4.74%

。

資產(chǎn)質(zhì)量

從資產(chǎn)負(fù)債表來看

，

投資物業(yè)26億元

，

在交流中管理層表示

，

商業(yè)作為住宅配建

，

這些資產(chǎn)通過資產(chǎn)證券化做了融資

，

租金收益覆蓋資金成本

。

商管團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)也在逐步的積累之中

，

公司在商業(yè)方面會(huì)謹(jǐn)慎的拓展

。

針對(duì)物業(yè)板塊

，

管理層披露在管4000方左右

，

全年目標(biāo)是合約面積1億方

。

全口徑收入18～19個(gè)億

（

該數(shù)據(jù)和報(bào)表上有出入

，

主要是針對(duì)公司內(nèi)部產(chǎn)生的交易進(jìn)行了沖減

）

，

物管未來會(huì)分拆到資本市場(chǎng)

，

不過暫時(shí)沒有明確的時(shí)間表

。

智能化業(yè)務(wù)目前業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)在6～8億元

，

未來會(huì)加大外拓力度

，

提升非美的置業(yè)業(yè)務(wù)占比

。

智慧地產(chǎn)從2015年開始提出并組建研究院

，

投入資源等等在做

，

作為一個(gè)差異化的競(jìng)爭(zhēng)手段

，

如果從價(jià)值上很難定量評(píng)估對(duì)售價(jià)的影響

，

因?yàn)槭莻€(gè)綜合定價(jià)

。

行業(yè)普遍預(yù)計(jì)毛利率到明年年底會(huì)企穩(wěn)

，

這個(gè)期間可能還會(huì)有下滑

，

毛利率要結(jié)合費(fèi)率一起看

，

每個(gè)地區(qū)的情況會(huì)有不同

。

此次也考察了美的置業(yè)位于廣州南沙的江山云啟項(xiàng)目

，

美的在南沙先后開發(fā)了四個(gè)項(xiàng)目

，

深耕區(qū)域取得了良好回報(bào)

。

以江山云啟為例

，

這個(gè)項(xiàng)目是與綠城合作開發(fā)的

。

項(xiàng)目樓面地價(jià)約18000元/平米

，

在限價(jià)的背景下市場(chǎng)定位約為36000元/平米

，

項(xiàng)目總貨值約30余億

，

利潤(rùn)非?？捎^

。

如果美的的項(xiàng)目都是這種品質(zhì)

，

相信股價(jià)也會(huì)有更好的表現(xiàn)哈哈

。

盈利水平與盈利質(zhì)量

美的置業(yè)董事局主席郝恒樂在中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示

，

現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)是

“

制造業(yè)的邏輯

”

，

即國(guó)家對(duì)地價(jià)和房?jī)r(jià)進(jìn)行限制

，

毛利空間受到控制

，

企業(yè)是否能實(shí)現(xiàn)較高的毛利要看自身的經(jīng)營(yíng)能力

。

“

按照制造業(yè)的邏輯做房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

，

這是我們的基因

，

也是我們的優(yōu)勢(shì)

。

”

郝恒樂說

。

美的置業(yè)的毛利率也與行業(yè)整體趨勢(shì)保持一致

，

最新的指標(biāo)為20.7%

。

毛利率下降

，

需要更高的營(yíng)業(yè)收入才能推動(dòng)利潤(rùn)的增長(zhǎng)

，

這是一道簡(jiǎn)單的算術(shù)題

，

近幾年美的置業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)增速雖然有所下降

，

但也保持20%+的較高水平

。

美的置業(yè)凈利潤(rùn)近年來逐漸增加

，

由于基數(shù)增加

，

增幅開始回歸

，

但仍高于行業(yè)平均水平

。

從經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流來看

，

除2019年短暫回正之外

，

2016年以來持續(xù)為負(fù)

，

這和企業(yè)的發(fā)展階段有關(guān)系

：

快速發(fā)展階段必然伴隨著大量的拿地及開發(fā)支出

，

同時(shí)收入相對(duì)滯后

。

隨著行業(yè)以及企業(yè)發(fā)展得成熟

，

自身的造血能力將逐漸增加

。

成長(zhǎng)性

2021年上半年

，

美的置業(yè)實(shí)現(xiàn)合約銷售額約826億元

，

同比增長(zhǎng)71%

。

美的置業(yè)執(zhí)行董事兼高級(jí)副總裁王全輝在中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示

，

銷售額增幅較大得益于美的置業(yè)長(zhǎng)期堅(jiān)持的城市升級(jí)和城市深耕策略

。

但是由于

“

三道紅線

”

的存在

，

以及對(duì)拿地金額與銷售金額占比不得超過40%的限制

，

整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的成長(zhǎng)性不復(fù)存在

，

投資者要適應(yīng)地產(chǎn)行業(yè)弱增長(zhǎng)

、

停止增長(zhǎng)甚至負(fù)增長(zhǎng)的現(xiàn)實(shí)

。

美的置業(yè)與其他同行一樣

，

都面臨拓展第二增長(zhǎng)曲線的壓力

。

發(fā)展規(guī)劃

按照香港地產(chǎn)大佬陳啟宗的

“

路線圖

”

，

大陸地產(chǎn)商面臨如下路徑選擇

：

第一是仍然留在本行

。

因?yàn)榉凑@個(gè)行業(yè)不會(huì)消失

，

不過利潤(rùn)會(huì)變得非常低

、

非常薄

，

跟營(yíng)建商差不多

，

但是你的風(fēng)險(xiǎn)比他們還要大

，

因?yàn)槟阋ベI地

。

第二

，

轉(zhuǎn)去做商業(yè)房地產(chǎn)

。

但是轉(zhuǎn)型做商業(yè)房地產(chǎn)不容易

。

第三

，

退出房地產(chǎn)

。

美的置業(yè)也在做公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略咨詢方面的工作

，

整體判斷這個(gè)行業(yè)會(huì)面臨一段時(shí)間的轉(zhuǎn)型期

。

企業(yè)當(dāng)下的戰(zhàn)略

，

一是現(xiàn)金為王

，

增加安全邊際

；

二是長(zhǎng)期依然看好房地產(chǎn)行業(yè)

，

還是一個(gè)10萬(wàn)億級(jí)別的市場(chǎng)

，

給優(yōu)秀的企業(yè)一些機(jī)會(huì)

。

三是投資方面相對(duì)謹(jǐn)慎

。

加快去化

，

判斷四季度和未來一季度是行業(yè)最困難的時(shí)機(jī)

，

會(huì)積極拿地

。

經(jīng)營(yíng)方面追求高開發(fā)效率

。

美的置業(yè)董事局主席郝恒樂在中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示

，

這兩年以來美的置業(yè)一直堅(jiān)持城市升級(jí)

，

區(qū)域深耕的策略

，

主動(dòng)控制和縮減低量級(jí)城市的投入

，

甚至個(gè)別城市逐步的退出

。

未來

，

美的置業(yè)的目標(biāo)是一線

、

二線和強(qiáng)三線城市布局占比上升到85%以上

。

企業(yè)文化

在浮躁的地產(chǎn)行業(yè)

，

美的置業(yè)是難得的穩(wěn)健務(wù)實(shí)的地產(chǎn)公司

，

這與創(chuàng)始人打造的企業(yè)基因是一致的

。

具體而言

，

以下三點(diǎn)比較有代表性

：

美的置業(yè)企業(yè)文化中的憂患意識(shí)

產(chǎn)品導(dǎo)向/客戶價(jià)值導(dǎo)向

精細(xì)管理思維

（

制造業(yè)思維

）

股東回報(bào)

將企業(yè)經(jīng)營(yíng)好

，

是對(duì)股東最大的回報(bào)

。

美的置業(yè)上市三年凈利潤(rùn)110億元

，

期間還進(jìn)行股東分紅

，

分紅率40%以上

，

目前的股息率也非常高

。

只是受行業(yè)龍頭的影響

，

目前市場(chǎng)上的疑問是

：

企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)

、

經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流持續(xù)為負(fù)的情況下

，

持續(xù)的高分紅能否實(shí)現(xiàn)

？

大股東有無(wú)相關(guān)的道德風(fēng)險(xiǎn)

？

公司管理層也表示

，

未來會(huì)因應(yīng)資本市場(chǎng)需要

，

會(huì)綜合考慮大股東增持

、

回購(gòu)

、

管理層增持等動(dòng)作

，

但考慮到目前大股東較高的持股比例

，

政策空間也比較有限

。

總結(jié)

：

美的置業(yè)具備美的系的一些基因

，

如在企業(yè)風(fēng)格方面比較低調(diào)務(wù)實(shí)

；

在企業(yè)管理方面比較授權(quán)

，

職業(yè)經(jīng)理人制度貫徹的比較徹底

；

在財(cái)務(wù)操作方面比較穩(wěn)健

，

且具有較好的信用

。

稍顯不足的一方面是主要業(yè)務(wù)暫時(shí)還脫離不了傳統(tǒng)房地產(chǎn)的范疇

，

未來成長(zhǎng)的空間也會(huì)受到行業(yè)空間地壓制

。

截止到本文發(fā)布時(shí)

，

六六無(wú)持有美的置業(yè)股票

，

但不排除未來持有的可能性

。

六六與公司無(wú)任何利益關(guān)系

，

本文僅為項(xiàng)目考察分享

，

不作為投資推薦。

風(fēng)險(xiǎn)提示：本文所提到的觀點(diǎn)僅代表個(gè)人的意見，所涉及標(biāo)的不作推薦，據(jù)此買賣，風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)。

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房地產(chǎn)公司的未來：風(fēng)格轉(zhuǎn)換/轉(zhuǎn)型/退出——美的置業(yè)考察側(cè)記